05/08/2025
Làm sổ đỏ là bước quan trọng để khẳng định quyền sở hữu đất đai, nhưng nhiều người vẫn gặp khó khăn vì thiếu giấy tờ sử dụng đất theo đúng quy định. Luật Đất đai 2025 đã có những thay đổi đáng chú ý về thủ tục, hồ sơ và giấy tờ cần nộp. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ từng loại giấy tờ bắt buộc, từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đến các loại hợp đồng, biên bản… để việc làm sổ đỏ diễn ra suôn sẻ, hợp pháp và không mất thời gian bổ sung hồ sơ.
Theo khoản 1, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (và được duy trì trong Luật Đất đai sửa đổi 2024, có hiệu lực từ 2025), giấy tờ sử dụng đất là các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức, làm căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Những giấy tờ này có thể được cấp bởi Nhà nước, hoặc do người dân tự lập nhưng được chính quyền xác nhận. Quan trọng nhất là đất phải sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.
Những giấy tờ này có vai trò:
Là căn cứ để cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ.
Chứng minh tính hợp pháp và nguồn gốc sử dụng đất.
Giúp giảm thời gian xác minh thực tế và hồ sơ.
Tránh rủi ro pháp lý khi mua bán, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Dưới đây là các loại giấy tờ được công nhận hợp pháp theo Luật Đất đai hiện hành và tiếp tục áp dụng trong Luật Đất đai 2025:
Đây là loại giấy tờ quan trọng nhất trong hồ sơ xin cấp sổ đỏ. Theo Luật Đất đai 2025, người sử dụng đất phải cung cấp các tài liệu chứng minh quyền hợp pháp đối với mảnh đất đang sử dụng. Bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã cấp trước đây, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, giấy tờ thừa kế có xác nhận của cơ quan chức năng, hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp chưa có GCNQSDĐ nhưng có giấy tờ hợp lệ theo Điều 100 Luật Đất đai (như giấy tờ mua bán trước năm 1993, biên lai thu thuế…), người dân vẫn có thể làm thủ tục cấp sổ đỏ theo diện xét cấp có điều kiện. Tuy nhiên, cần có xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất của UBND cấp xã.
Đối với đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng, người dân cần bổ sung giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ví dụ: Giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán nhà, hoặc giấy tờ thừa kế, tặng cho nhà ở.
Trong trường hợp không có giấy tờ, chủ sử dụng vẫn có thể làm đơn kê khai và xin xác nhận của chính quyền địa phương về hiện trạng, thời gian xây dựng, và quyền sử dụng ổn định để được xem xét cấp sổ đỏ. Việc kê khai cần trung thực và đúng quy định để tránh rủi ro pháp lý về sau.
Giấy tờ liên quan đến tài sản gắn liền với đất
Người đứng tên xin cấp sổ đỏ cần nộp đầy đủ bản sao công chứng hoặc chứng thực các giấy tờ tùy thân như: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu độc thân).
Đối với hộ gia đình có nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ, cần chuẩn bị bản sao giấy tờ cá nhân của tất cả thành viên, kèm theo văn bản thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Các thông tin này giúp cơ quan cấp sổ xác định đúng đối tượng sở hữu, đảm bảo quyền lợi pháp lý cho người sử dụng đất.
Luật Đất đai 2025 yêu cầu phải có sơ đồ thửa đất chính xác, thể hiện ranh giới, diện tích, vị trí của mảnh đất. Nếu đã có bản đồ địa chính, người dân có thể yêu cầu trích lục sơ đồ từ văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa có, cần thuê đơn vị đo đạc để lập sơ đồ kỹ thuật.
Tài liệu kỹ thuật còn bao gồm: biên bản kiểm tra thực địa, hồ sơ xác minh mốc giới, thông tin quy hoạch khu vực. Những tài liệu này không chỉ phục vụ cho việc cấp sổ đỏ mà còn giúp định vị chính xác tài sản khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp hoặc chia thừa kế.
Trước khi được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm: lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất, phí đo đạc, và phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nghĩa vụ tài chính sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
Biên lai nộp tiền cần được lưu giữ cẩn thận và nộp kèm theo hồ sơ làm sổ đỏ. Trong một số trường hợp, người dân có thể được miễn hoặc giảm các khoản phí này nếu thuộc diện chính sách như hộ nghèo, người có công, hoặc đất được sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà không có tranh chấp.
Biên lai nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính
Tình trạng người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn còn khá phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt ở vùng nông thôn, miền núi hoặc các khu vực ven đô thị. Nguyên nhân chủ yếu là do đất được chuyển nhượng bằng giấy tay, không thông qua công chứng hoặc không được cập nhật trên hệ thống quản lý đất đai của Nhà nước. Điều này khiến người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn khi muốn làm sổ đỏ.
Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành không tuyệt đối từ chối việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các trường hợp không có giấy tờ, miễn là người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện được quy định trong pháp luật.
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, được giữ nguyên trong Luật Đất đai sửa đổi 2024 (Áp dụng cho Luật Đất đai 2025), người dân vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu:
Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014: Điều này nhằm xác nhận việc sử dụng đất không phải là tạm thời hay chiếm dụng.
Không có tranh chấp: Đất không đang trong tình trạng tranh chấp với cá nhân, tổ chức hay Nhà nước.
Phù hợp với quy hoạch: Việc sử dụng đất hiện tại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Có xác nhận từ UBND cấp xã: Cơ quan chính quyền địa phương phải xác minh, chứng thực thời điểm người dân bắt đầu sử dụng đất và tình trạng ổn định, lâu dài.
Điều kiện này cho thấy pháp luật vẫn tạo điều kiện để người dân được cấp sổ đỏ, dù thiếu giấy tờ, miễn là chứng minh được quá trình sử dụng đất hợp lý và không tranh chấp.
Trong trường hợp không có giấy tờ sử dụng đất, người dân nên chủ động chuẩn bị các bằng chứng và hồ sơ thay thế để chứng minh việc sử dụng đất một cách hợp pháp, lâu dài và ổn định. Một số giải pháp thực tiễn bao gồm:
Lập đơn cam kết: Đây là một văn bản do chính người sử dụng đất viết và ký, cam kết về việc sử dụng đất liên tục, không có tranh chấp, không lấn chiếm.
Xin xác nhận từ tổ dân phố hoặc khu dân cư: Việc này giúp làm rõ thời điểm và quá trình sử dụng đất trong thực tế. UBND cấp xã thường yêu cầu có xác nhận tập thể từ cộng đồng dân cư.
Thu thập chứng từ liên quan: Các hóa đơn đóng thuế đất, biên lai thu tiền sử dụng đất, hóa đơn điện nước, giấy xác nhận từ hàng xóm, ảnh chụp thửa đất trong nhiều năm… đều là tài liệu có giá trị chứng minh việc sử dụng đất thực tế.
Làm việc với UBND cấp xã: Việc trình bày hồ sơ kèm theo các bằng chứng cụ thể sẽ giúp cơ quan địa phương có đủ cơ sở xác nhận, tạo điều kiện hoàn tất thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ.
Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các loại giấy tờ sử dụng đất không chỉ giúp quá trình làm sổ đỏ diễn ra nhanh chóng, mà còn đảm bảo quyền sử dụng đất của bạn được pháp luật công nhận, hạn chế rủi ro tranh chấp và thuận lợi trong mua bán, chuyển nhượng, thế chấp tài sản.
Nên chuẩn bị đầy đủ và chính xác các loại giấy tờ sử dụng đất
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2025 chuẩn bị có hiệu lực với nhiều điểm thay đổi, người sử dụng đất nên chủ động kiểm tra và bổ sung hồ sơ pháp lý cho thửa đất mình đang sở hữu. Nếu bạn đang cần tư vấn chi tiết, định hướng giải pháp hồ sơ phức tạp, hoặc hỗ trợ thủ tục làm sổ đỏ nhanh chóng, hãy liên hệ DUC AN TELESALE COMPANY LIMITED – đơn vị uy tín với đội ngũ pháp lý chuyên sâu và kinh nghiệm xử lý hàng ngàn hồ sơ nhà đất trên toàn quốc.
Thông tin liên hệ DUC AN TELESALE COMPANY LIMITED:
Địa chỉ:Số 01 đường Phùng Chí Kiên, Phường Đông Kinh, Tỉnh Lạng Sơn, Việt Nam
E-mail:office@ducantelesale.com
Điện thoại:+84 0832106086
